В ряде ситуаций для того, чтобы сделка состоялась, мало договоренностей всех ее участников: может потребоваться разрешение другого человека или организации.

Обычно речь идет о согласии супруга на распоряжение совместным имуществом. Однако список ситуаций, когда необходимо "чужое разрешение", гораздо шире. Когда еще могут потребоваться подобные документы, чем опасны попытки обойтись без них и как нотариус поможет избежать ошибок.

Уставные отношения

В ряде случаев, когда сторонами сделки являются юридические лица, требуется согласие от партнеров по бизнесу. Так, оно обязательно при залоге доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, если залогодержателем выступает не участник общества. Также необходимо заручиться согласием уполномоченного органа компании на сделку с имуществом, стоимость которого превышает 25% балансовой стоимости активов ООО.

Некоторые нюансы корпоративных сделок регулируются не законодательством, а уставом или внутренним договором. Например, в таком документе может быть закреплена необходимость получить согласия участников общества на продажу доли в уставном капитале третьему лицу. Если один из участников продал свою долю на сторону без письменного согласия партнеров, суд может признать такую сделку недействительной. Поэтому нотариус перед удостоверением договора обязательно изучает уставы компаний.

Как показывает практика, представители юридических лиц, тщательно согласовывая все детали сделки, нередко забывают про корпоративные одобрения. Реальный случай: дистанционная сделка с участием двух нотариусов. Предприниматель из города П. приобретает большой и дорогостоящий земельный участок в центре г. К. В процессе подготовки к удостоверению договора нотариусы изучили устав компании-продавца и выяснили, что ее юристы упустили из виду получение согласия на сделку. Подписание договора пришлось перенести до урегулирования всех вопросов.

Также по уставу может потребоваться согласие на принятие в состав участников общества наследников умершего участника ООО. Если бизнес-партнеры покойного не согласятся, они или общество должны будут выплатить наследникам действительную стоимость доли умершего.

Сделка государственной важности

Есть целый ряд корпоративных сделок, которые нельзя заключать без разрешения государственных органов. Например, для определенных сделок с активами финансовых организаций требуется предварительное согласие Центробанка. Оно необходимо, если речь идет о намерении приобрести более 10% акций или долей кредитной организации.

Еще в некоторых случаях необходимо заручиться предварительным согласием ФАС. Эта норма касается действительно крупных сделок, при которых в одни руки переходит значительная часть компании. Например, если активы покупателя после сделки превысят 7 млрд рублей и отчуждается более четверти акций акционерного общества.

Нотариус обязательно проверит эти критерии и не будет удостоверять договор, если согласие ФАС требуется, но не получено. Без такого разрешения сделка может быть признана недействительной по иску антимонопольного органа. Кроме того, законом предусмотрена административная ответственность.

Также нотариусы обращают пристальное внимание на сделки с иностранным участием. Для заключения ряда таких договоров требуется согласование Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ. В частности, согласие нужно для совершения сделок, конечными бенефициарами которых являются физические или юридические лица из "недружественных государств".

Сделка без согласия Правкомиссии может быть признана ничтожной. В этом случае стороны обязаны вернуть друг другу все, что получили. Сложности могут возникнуть, если имущество уже перепродано покупателем или находится под обременением. А в отдельных случаях попытка обойти требования закона может быть квалифицирована как уголовное преступление.

Опека дает добро

Под пристальным контролем государства находится также защита прав детей и недееспособных граждан. Так, без разрешения органов опеки и попечительства по закону нельзя совершать сделки с недвижимым и другим имуществом, которое полностью или частично принадлежит несовершеннолетнему.

Чтобы получить одобрение органов опеки на продажу квартиры, нужно предоставить доказательства того, что имущественное или жилищное положение несовершеннолетнего в ее результате не ухудшится. Например, взамен продаваемого жилья приобретается другое, не хуже прежнего по основным характеристикам. А доля ребенка в новой квартире не должна стать меньше той, что была в старой.

Договоры по отчуждению недвижимости несовершеннолетних и недееспособных подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Если соответствующего разрешения органов опеки нет, нотариус откажется совершать нотариальное действие. А бывает, что отказывать приходится и при наличии согласия.

Так, к нотариусу обратилась семья для удостоверения договора купли-продажи квартиры, в которой доля принадлежала ребенку. Родители пояснили, что планируют купить другую квартиру большей площади, где ребенку будет выделена равноценная доля. Они предоставили разрешение органов опеки и предварительный договор на покупку нового жилья. Однако в ходе проверки нотариус выяснил, что приобретение альтернативной квартиры, в которой должны были выделить новую детскую долю, под большим вопросом. Продавец не принял задаток, и сроки освобождения объекта не определены. То есть не было понятно, когда в реальности появится новая квартира и, соответственно, будет выделена новая детская доля.

Нотариус не стал удостоверять договор до устранения выявленных рисков. Спустя время состоялась другая сделка - по другой, скорректированной схеме. Денежные средства от продажи доли ребенка были зачислены на отдельный счет, созданный специально для него. Затем по отдельному разрешению органов опеки была проведена покупка альтернативного жилья, а доля несовершеннолетнего была зарегистрирована одновременно с переходом права собственности.

По материалам rg.ru